从转租权估值分析转租权贷款的可操作性

发布于：2014-09-16 11:17

　　者将其承租的房屋进行改造后出租，获取收益，并产生增值。那么，以转租经营权形式的权益价值如何估算，其估算的准确性关系到转租权能否发放，对于转租权价值的多少，需要运用估价的方法来测算。

　　房地产估价应采用科学的方法进行分析、测算和判断，其基本估价方法是成本法、收益法和市场法。每种估价方法均有其适用的估价对象和估价所需具备的条件，在利用具体的估价方法进行估价时，是否掌握丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。在转租权实际估价中，在参数选择和方法运用上主要采用收益法进行估价。现以实例说明转租权贷款估值的运用。

　　例如：A将B公司拥有的商业用房面积为15000m2租下15年，约定第一年的月租金平均为30元/m2·月，以后每年租金上调 4%。A公司投入资金对该商城进行装修改造，装修改造期为半年，装修改造费用为1000元/m2，均匀投入，装修改造后即可租赁经营。目前市场上同一商圈类似房地产的月租金为70元/m2·月，年租金增长率为6%，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的30%，报酬率为10%，A公司现在欲将其租下并已进行投资装修的商城，以其租赁经营权益价值向机构申请担保贷款，则A公司作为承租人权益价值的估值如下：

　　承租人权益价值即租赁权价值，是按照约定的租金与市场租金的差额所求取的价值。运用数理公式可表示为：承租人权益价值=承租人收益价值-装修改造费用-租金支出，其测算：

　　承租人权益价值=承租人收益价值-装修改造费用-租金支出=7，862.97-1，464.48-5，119.82=1，278.48万元

　　上述转租权的估值是采用收益法估价，在实际运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率要根据风险程度合理选取(不应偏低)，预期升值收益或不确定的收益应较少考虑，一般采用净收益不变的公式计算。尽管转租权的估值是房地产估价人员从专业的角度测算，但金融机构从事信贷业务，有必要了解该业务的流程及测算过程，不应认为估价机构和估价人员是估价风险的直接承担者，而疏于理会，在缺乏房地产相关知识，对方法运用和参数选择上存在不足，判断有误，也会产生一定的信贷风险。