已抵押的房屋能否买卖 购买抵押房有哪些风险

发布于：2019-07-24 23:44

开发商将房屋抵押给银行贷款，符合售房条件后又将抵押房出卖给消费者的现象已屡见不鲜，那么到底已抵押的房屋能否买卖?抵押房的权利受法律限制，消费者购买抵押房有哪些风险?关于抵押房屋的问题，律师365小编做了相关整理，马上为你详细解答这两个疑惑。

一、已抵押的房屋能否买卖

(一)我国有关抵押房转让的相关规定

《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人，并告知受让人”。《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租，抵押房地产转让或者出租所得价款应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有。第三十六条规定抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。

(二)抵押房屋可买卖，但须符合一定条件

由此可见，法律和规章并没有禁止抵押人合法转让抵押物，只要是取得商品房预售许可证的商品房，被抵押的商品房是可以买卖的。总的来说首先抵押财产是允许转让的，而非老观念中转让抵押物无效。其次，抵押财产要实现转让附有一定条件，转让条件成就时才发生抵押财产所有权的变化。另外，关于抵押物转让的法律规定是针对行政管理性质的规定，而不是针对抵押物转让合同效力的强制性规定。

二、购买抵押房有哪些风险?

(一)若开发商未通知银行或者未告知购房者，转让行为无效

根据《担保法》第149条及房地产抵押相关法律法规的规定，开发商转让已办理抵押登记的房屋，应当通知抵押权人并告知购房者房屋已被抵押的情况。若开发商未通知银行或者未告知购房者，转让行为无效。这是对转让已抵押的房屋的一种限制。

根据这些规定，开发商须事先通知银行并告知消费者房屋已抵押的事实，否则转让行为无效。

(二)银行可能会依法行使抵押权，通过拍卖房屋来还贷

另外，如果开发商在向银行提供担保或还贷方面出现问题，银行可能会依法行使抵押权，通过拍卖房屋来还贷。因此对于购房者来讲买已被抵押的房屋风险是比较大的。在这种情况下，开发商与购房者的房屋交易手续和开发商与银行解除抵押手续之间的相互衔接就显得至关重要。具体来说，购房者在与开发商签订房屋买卖合同前，应得到银行的明确承诺。即由银行密切配合，保证收到相应数额房款后即解除抵押。比较理想的方案是，签买卖合同与解押手续一并操作，并尽量减少两种手续办理上的时间差。总之，只要购房者能掌握好支付房款与解除抵押之间的合理衔接，便可使自己的购房风险降到最低。

但因为房屋上面设置有抵押权，因而在买卖的时候情况会有一些不同，此时要求通知抵押权人，同时还需要告知受让人房屋存在抵押的情况。总的来说，购买抵押房存在很大的风险，所以消费者购买商品房时一定要谨慎，最好能和专业律师商量，在合同附件中约定有关保障自己利益的条款，以最大限度的规避风险。