开发商阶段性担保抵押物如何降低风险？

发布于：2019-02-11 14:39

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如果购房者是按揭贷款购房的情况，银行一般都会要求开发商提供连带责任保证，保证期间购房者在商品房办好房地产权证、抵押他项权证并交贷款银行之日前正常还款。若业主在前述保证期间内不继续还款，银行会对这样的不良资产，要求开发商来承担相关的担保责任，或者行使抵押权优先得到赔偿。那么开发商阶段性担保抵押物如何降低风险呢？律师365为您解答。

业主弃房断供导致许多开发商被卷入了业主与银行之间的按揭贷款纠纷，阶段性担保给开发商带来的风险不可小觑。如果房价进入下跌通道，则此类纠纷必定会成为开发商不小的负担。

因业主按揭贷款合同及担保合同一般均为银行的格式文本，而银行的格式文本中不会详细涉及借款人(业主)和担保人(开发商)之间关于担保人承担担保责任后向借款人主张权利的约定。另外，银行在签订贷款及担保合同后，往往怠于处理抵押手续及他项权证书等问题，致使开发商的“阶段性担保”一直处于预抵押的阶段中，业主还不清贷款，则开发商就得背负着担保责任。这对开发商明显的不公平。

如果银行以业主和开发商为被告提起诉讼，通常会追究开发商的连带责任，判决后，银行一定会优先执行开发商的资金，而把断供的房子甩给了开发商。

但是但是，开发商的真正风险在这里：实践中，银行执行了开发商的资金，开发商怎么办？那就得去起诉业主，处理房子，这中间必定有个时间差。经常出现在开发商起诉之前房屋即因业主其他债务被第三方申请查封的情形（或者业主制造纠纷、恶意查封），在此情况下，开发商已承担的担保责任的款项能否优先扣除将会存在一定争议。

一、对于以上情况，开发商应迅速做出以下决策：

（1）在银行向其主张担保责任后迅速决策是否行使解约权利，并在决定解约后尽快起诉;

（2）起诉解约的同时申请对涉案房屋进行财产保全，避免第三方捷足先登;

（3）在解约裁判文书生效后尽快进入强制执行程序，并就在先的第三方查封（如果存在的话）提起财产保全异议;

（4）在存在第三方查封的情况下，若尚有剩余房款的，切忌直接退还给业主，可以在提出保全异议时，以同意冻结剩余房款为条件，协调解封。实践操作过程中，相关案件多有变数较为复杂，开发商还是应当充分予以重视。

应当注意的是，开发商无法和强势的银行在签约中对抗，但是却可以在和业主的房屋买卖合同或预售合同中进行特别约定，以最大限度的保护自己利益和简化出现纠纷时解决的程序。如果没有有关牵涉到阶段性担保问题的特别约定，则开发商在出现纠纷和被银行追责后，并不能直接请求解除预售合同，只能将因担保产生的对业主的债权作为一般债权向业主追索。因业主断供通常伴随的是业主履行能力的全面崩溃，因此前述追索的成功率无法切实保障。

二、作为开发商，和业主的合同里，应该注意补充以下内容：

（1）若借款人未按照按揭贷款合同及担保合同履行义务，导致银行向开发商主张承担担保责任的，开发商有权解除合同；

（2）合同解除后，开发商应退还的购房款，首先用于全额偿还银行按揭贷款，剩余部分应扣除开发商已经代为偿还的按揭贷款、违约金、赔偿金及其他相关费用后退还业主;

（3）业主应当在开发商解约后一定时间内将房屋恢复原状并返还开发商;

（4）若需办理解除网签备案手续的，业主应当配合办理并承担所需费用；

（5）购房款不足以支付各项费用或损失的，开发商有权向业主追偿。

在达到前述约定的解约条件后，开发商可以以业主为被告，以银行为第三人提起解约之诉，诉请中应当包括解约、返还房屋、借款优先偿还银行按揭贷款等内容;若开发商在起诉之前已经实际承担了全部担保责任的，则应考虑提出将相关款项优先从返还购房款中扣除的诉请。

实践中开发商阶段性担保抵押物如何降低风险，大家通过以上内容会有一个相对更清晰的了解，开发商和业主的合同里应该补充相关内容，让风险降低到最小，防止之后一些不必要的损失和纠纷，防患于未然是大家做事之前必须要考虑的。更多相关知识可以咨询律师365专业律师。